Wynajem okazjonalny co to znaczy: odmowa i dalsze kroki prawne

Wynajem okazjonalny to pojęcie, które na stałe wpisało się w polski rynek nieruchomości. Dla wielu właścicieli mieszkań stanowi on synonim bezpieczeństwa i skutecznej ochrony przed nieuczciwymi lokatorami. Z kolei dla najemców bywa źródłem obaw przed nagłą utratą dachu nad głową. W rzeczywistości jest to wyważona instytucja prawna, która precyzyjnie reguluje proces zakończenia stosunku najmu i ewentualnego opróżnienia lokalu. Kluczowym elementem tej procedury jest dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę. Co jednak zrobić, gdy dochodzi do sytuacji kryzysowej, takiej jak odmowa opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy lub odmowa wskazania nowego adresu? W niniejszym artykule szczegółowo analizujemy istotę najmu okazjonalnego, konsekwencje odmowy współpracy ze strony najemcy oraz dalsze kroki prawne, które może podjąć właściciel nieruchomości.

Co to znaczy wynajem okazjonalny i jak działa w praktyce?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, którego zasady reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Głównym celem tej instytucji jest ułatwienie właścicielom (będącym osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu) odzyskania swojej własności w sytuacji, gdy umowa dobiegnie końca, a lokator nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. W przeciwieństwie do standardowej umowy najmu, najem okazjonalny wyłącza większość przepisów chroniących lokatorów przed eksmisją, w tym okresy ochronne czy obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę.

Aby umowa najmu okazjonalnego była w pełni ważna i skuteczna prawnie, musi zostać zawarta na piśmie pod rygorem nieważności oraz na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Najważniejszym elementem odróżniającym ją od klasycznego najmu są jednak obligatoryjne załączniki, bez których umowa traci swój szczególny charakter i staje się zwykłym najmem. Do najważniejszych dokumentów należą:

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela.
Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego (lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w jego nieruchomości w przypadku eksmisji. Na żądanie wynajmującego podpis pod tym oświadczeniem musi być notarialnie poświadczony.

Warto pamiętać, że dopełnienie tych formalności wymaga zaangażowania trzech stron: wynajmującego, najemcy oraz właściciela nieruchomości zastępczej. Brak któregokolwiek z tych elementów lub uchybienie procedurom sprawia, że umowa staje się zwykłą umową najmu, co drastycznie ogranicza prawa właściciela w przypadku ewentualnego sporu.

Ochrona lokatorów a najem okazjonalny – dzieci i kobiety w ciąży

W przypadku tradycyjnej umowy najmu polskie prawo bardzo silnie chroni określone grupy lokatorów. Kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne, obłożnie chorzy czy bezrobotni nie mogą zostać eksmitowani na bruk. W ich przypadku sąd w wyroku eksmisyjnym musi orzec o prawie do lokalu socjalnego, którego dostarczenie jest obowiązkiem gminy. Do czasu, aż gmina taki lokal zapewni (co w praktyce może trwać latami), właściciel nie może usunąć lokatora ze swojego mieszkania. Co więcej, obowiązuje okres ochronny od 1 listopada do 31 marca, w którym eksmisji fizycznie się nie przeprowadza.

Najem okazjonalny całkowicie eliminuje te ograniczenia. Ponieważ najemca już przy podpisywaniu umowy wskazuje lokal zastępczy, do którego może się przeprowadzić, oraz dostarcza zgodę jego właściciela, komornik może przeprowadzić eksmisję bez względu na to, czy lokatorem jest kobieta w ciąży, czy rodzina z małoletnimi dziećmi. Nie obowiązują tu również okresy ochronne. To właśnie ta cecha sprawia, że najem okazjonalny jest tak ceniony przez wynajmujących, dając im realne narzędzie ochrony kapitału.

Odmowa dostarczenia dokumentów lub wskazania lokalu zastępczego

Pierwsze problemy z najmem okazjonalnym mogą pojawić się już na etapie podpisywania umowy lub tuż po jej zawarciu. Zdarza się, że najemca podpisuje główny dokument, ale zwleka z wizytą u notariusza w celu złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji lub odmawia dostarczenia oświadczenia właściciela lokalu zastępczego. Taka odmowa stawia wynajmującego w trudnej sytuacji.

Jeśli umowa została już podpisana, a najemca odmawia dostarczenia wymaganych załączników w ustalonym terminie, właściciel powinien niezwłocznie podjąć działania. W samej umowie warto zawrzeć zapis, że niedostarczenie oświadczeń w terminie np. 7 dni od dnia podpisania umowy stanowi podstawę do natychmiastowego rozwiązania umowy z winy najemcy lub uniemożliwia wydanie kluczy do mieszkania. Bez oświadczenia notarialnego właściciel nie ma bowiem żadnej gwarancji bezpieczeństwa, a umowa de facto nie funkcjonuje jako najem okazjonalny.

Utrata prawa do lokalu zastępczego w trakcie trwania umowy

Niezwykle istotnym i często bagatelizowanym problemem jest sytuacja, w której najemca w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego traci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w oświadczeniu (np. właściciel tamtego lokalu sprzedał nieruchomość, cofnął swoją zgodę lub sam stracił do niej tytuł prawny). Ustawa nakłada w takim przypadku na najemcę surowe obowiązki.

Najemca ma obowiązek w terminie 21 dni od dnia dowiedzenia się o tej okoliczności powiadomić o tym właściciela oraz wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku eksmisji, a także dostarczyć nowe oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody. Co się stanie, jeśli najemca tego nie zrobi? Odmowa lub zaniechanie tego obowiązku daje wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia na piśmie. Jest to kluczowe uprawnienie, które pozwala właścicielowi na szybkie zakończenie współpracy z nierzetelnym lokatorem.

Odmowa opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy – dalsze kroki prawne

Najbardziej stresującym momentem dla każdego wynajmującego jest sytuacja, w której umowa najmu okazjonalnego wygasła (upłynął czas, na jaki została zawarta) lub została skutecznie wypowiedziana, a najemca odmawia opuszczenia lokalu i dobrowolnego oddania kluczy. W przypadku standardowej umowy najmu właściciela czekałaby wielomiesięczna, a czasem wieloletnia batalia sądowa o eksmisję. Przy najmie okazjonalnym ścieżka ta jest znacznie krótsza i prostsza, choć wymaga ścisłego trzymania się procedur.

Krok 1: Sporządzenie i doręczenie pisemnego żądania opróżnienia lokalu

Pierwszym formalnym krokiem, który musi podjąć właściciel, jest sporządzenie urzędowego dokumentu o nazwie „Żądanie opróżnienia lokalu”. Dokument ten musi mieć formę pisemną i zawierać określone elementy ustawowe:

Oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego dotyczy żądanie.
Wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczyny jej wygaśnięcia lub rozwiązania.
Termin, w którym najemca musi opróżnić i wydać lokal (termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy).

Niezwykle ważne jest, aby podpis właściciela na żądaniu opróżnienia lokalu został urzędowo poświadczony (najczęściej dokonuje tego notariusz). Brak poświadczenia podpisu powoduje, że dokument jest nieważny w świetle przepisów o najmie okazjonalnym, co uniemożliwi dalsze kroki prawne. Żądanie należy doręczyć najemcy osobiście za potwierdzeniem odbioru lub wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (ZPO).

Krok 2: Wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności

Jeśli termin wskazany w żądaniu opróżnienia lokalu bezskutecznie upłynął, a najemca nadal okupuje nieruchomość, właściciel nie musi wytaczać powództwa o eksmisję. Zamiast tego składa do właściwego sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji (na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego).

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności należy dołączyć następujące dokumenty:

Oryginał aktu notarialnego zawierającego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji.
Dowód doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu lub dowód jego wysłania listem poleconym.
Dokument potwierdzający przysługiwanie właścicielowi tytułu prawnego do lokalu (np. odpis z księgi wieczystej).
Potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego (brak tego zgłoszenia w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu pozbawia właściciela prawa do uproszczonej procedury!).

Sąd rozpoznaje wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na posiedzeniu niejawnym. Teoretycznie sąd powinien wydać postanowienie w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku, jednak w praktyce, ze względu na obciążenie sądów, procedura ta może potrwać od kilku tygodni do dwóch miesięcy. Niemniej jednak jest to czas nieporównywalnie krótszy niż standardowy proces eksmisyjny, który trwa średnio od roku do kilku lat.

Krok 3: Skierowanie sprawy do komornika

Po uzyskaniu z sądu aktu notarialnego opatrzonego klauzulą wykonalności, właściciel dysponuje tzw. tytułem wykonawczym. Jest to dokument, który uprawnia do wszczęcia bezpośredniej egzekucji komorniczej. Właściciel powinien udać się do wybranego komornika sądowego i złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji polegającej na opróżnieniu i wydaniu lokalu mieszkalnego.

Komornik po otrzymaniu wniosku i zaliczki na poczet kosztów egzekucyjnych wezwie najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeśli najemca w dalszym ciągu odmawia współpracy, komornik przystępuje do czynności przymusowych. W przypadku najmu okazjonalnego komornik przeprowadza eksmisję do lokalu wskazanego przez najemcę w umowie (lokalu zastępczego). Jeśli z jakichś przyczyn ten lokal jest niedostępny, komornik może przeprowadzić eksmisję do noclegowni, schroniska dla bezdomnych lub innej placówki wskazanej przez gminę, bez konieczności oczekiwania na dostarczenie przez gminę lokalu socjalnego.

Najem okazjonalny a najem instytucjonalny – podstawowe różnice

Warto wspomnieć o alternatywie, jaką jest najem instytucjonalny. Jest to rozwiązanie przeznaczone dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (np. firm, funduszy inwestycyjnych, deweloperów). Choć mechanizm działania jest bardzo podobny do najmu okazjonalnego (również wymaga oświadczenia notarialnego o poddaniu się egzekucji), istnieje jedna kluczowa różnica: najemca w najmie instytucjonalnym nie musi wskazywać lokalu zastępczego ani dostarczać oświadczenia jego właściciela. W przypadku eksmisji najemca jest usuwany do noclegowni lub placówki zapewnionej przez gminę. Dla przedsiębiorców jest to znacznie prostsza procedura, eliminująca ryzyko związane z utratą prawa do lokalu zastępczego przez najemcę.

Koszty związane z zawarciem umowy najmu okazjonalnego

Procedura najmu okazjonalnego wiąże się z pewnymi kosztami, których nie ma przy tradycyjnej umowie. Głównym kosztem jest taksa notarialna za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Maksymalna wysokość tej taksy jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego należy doliczyć koszt wypisów aktu notarialnego oraz ewentualne poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego.

Kto pokrywa te koszty? Przepisy nie rozstrzygają tej kwestii, pozostawiając ją do dyspozycji stron. W praktyce rynkowej najczęściej koszty notarialne pokrywa w całości najemca (jako warunek zawarcia umowy) lub strony dzielą się nimi po połowie. Z perspektywy właściciela wydatek ten jest znikomy w porównaniu do potencjalnych strat finansowych, jakie mógłby ponieść w przypadku wielomiesięcznego blokowania mieszkania przez nieuczciwego lokator.

Najczęstsze błędy właścicieli mieszkań przy najmie okazjonalnym

Choć najem okazjonalny daje ogromne korzyści, wielu właścicieli popełnia kardynalne błędy na etapie zawierania umowy lub w trakcie jej trwania, co w konsekwencji uniemożliwia skorzystanie z uproszczonej procedury eksmisyjnej. Do najczęstszych uchybień należą:

Niezgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego – to najpoważniejszy i najczęstszy błąd. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczecia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że umowa automatycznie traci status najmu okazjonalnego, stając się zwykłym najmem. Wówczas właściciel nie może ubiegać się o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i musi przejść pełną, długotrwałą procedurę sądową.
Brak urzędowego poświadczenia podpisu pod żądaniem opróżnienia lokalu – wysłanie zwykłego pisma z żądaniem wyprowadzki, bez notarialnego poświadczenia podpisu właściciela, jest bezskuteczne i zablokuje procedurę w sądzie.
Próby samodzielnego usuwania lokatora (samowola) – odcinanie mediów (prądu, wody, gazu), wymiana zamków w drzwiach pod nieobecność najemcy czy siłowe wynoszenie rzeczy z mieszkania to działania bezprawne. Mogą one skutkować odpowiedzialnością karną właściciela (np. z art. 191 § 1a Kodeksu karnego dotyczącego zmuszania do określonego zachowania poprzez utrudnianie korzystania z lokalu) oraz cywilną (powództwo najemcy o przywrócenie posiadania).
Niedokładne zweryfikowanie oświadczenia właściciela lokalu zastępczego – zdarza się, że najemcy dostarczają sfałszowane oświadczenia lub oświadczenia od osób, które nie posiadają żadnego tytułu prawnego do wskazanej nieruchomości. Warto zweryfikować tożsamość tej osoby oraz jej prawo do lokalu (np. poprzez wgląd do księgi wieczystej).

Praktyczny przykład zastosowania procedury najmu okazjonalnego

Aby lepiej zrozumieć, jak działa mechanizm najmu okazjonalnego w sytuacji odmowy, posłużmy się praktycznym przykładem. Pan Jan wynajął swoje mieszkanie w Warszawie panu Adamowi na podstawie umowy najmu okazjonalnego zawartej na rok. Pan Adam dostarczył akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji oraz wskazał dom swoich rodziców jako lokal zastępczy, dołączając pisemną zgodę ojca z notarialnie poświadczonym podpisem. Pan Jan w ciągu 10 dni od wydania lokalu zgłosił umowę do właściwego urzędu skarbowego.

Po roku umowa wygasła, jednak pan Adam, powołując się na trudną sytuację życiową i utratę pracy, odmówił wyprowadzki i przestał płacić czynsz. Pan Jan nie uległ emocjom i nie próbował samodzielnie wymieniać zamków. Podjął następujące kroki prawne:

Udał się do notariusza, który poświadczył jego podpis pod pisemnym żądaniem opróżnienia lokalu. W dokumencie wyznaczył panu Adamowi 7-dniowy termin na wyprowadzkę.
Wysłał żądanie listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Pan Adam odebrał list, ale zignorował wezwanie.
Po upływie 7 dni pan Jan złożył do sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku dołączył umowę, akt notarialny, dowód doręczenia żądania, odpis z księgi wieczystej swojego mieszkania oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Sąd po 4 tygodniach wydał postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności.
Pan Jan złożył wniosek egzekucyjny do komornika. Komornik wezwał dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a wobec braku reakcji, przeprowadził eksmisję pana Adama do domu jego rodziców, który był wskazany w umowie jako lokal zastępczy.

Dzięki zastosowaniu procedury najmu okazjonalnego pan Jan odzyskał swoje mieszkanie w niespełna trzy miesiące od wygaśnięcia umowy, bez konieczności prowadzenia wieloletniego procesu sądowego.

Podsumowanie – czy warto decydować się na najem okazjonalny?

Wynajem okazjonalny to bez wątpienia jedno z najlepszych zabezpieczeń prawnych dla właścicieli nieruchomości mieszkalnych w Polsce. Choć wymaga on poniesienia pewnych kosztów początkowych (opłata notarialna za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji, którą zazwyczaj pokrywa najemca lub strony dzielą się nią po połowie) oraz dopełnienia rygorystycznych formalności, to w sytuacji kryzysowej pozwala zaoszczędzić czas, nerwy i pieniądze. Odmowa opuszczenia lokalu przez najemcę przy poprawnie skonstruowanej umowie najmu okazjonalnego nie paraliżuje działań właściciela, lecz uruchamia szybką i skuteczną procedurę egzekucyjną. Kluczem do sukcesu jest jednak bezwzględne przestrzeganie terminów, zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego oraz unikanie jakichkolwiek dziań na własną rękę, które mogłyby zostać uznane za niezgodne z prawem.